У строительных компаний сужается линейка альтернативных каналов для привлечения инвестиций в жилищное строительство. По оперативным данным за период январь-июль 2018 года удельный вес собственных средств застройщиков в общем объеме инвестиций в жилстрой составил 82%.
За последние 10 лет такой крайне малой доли соинвесторов в жилстрой не наблюдалось. За аналогичный период прошлого года вес собственных средств в инвестициях в жилищное строительство составлял 69%, в 2016 - 74%.
Банковский ресурс для застройщиков фактически закрылся. За 7 месяцев текущего года объем кредитов БВУ в инвестициях в жилищное строительство составил всего 14 миллиардов тенге, т.е. 2,4% от инвестиционного портфеля жилстроя.
Банки стремительно сокращают кредитование строительного сектора. За год отраслевой портфель просел на 184,7 миллиарда тенге (на 19%). Удельный вес отрасли в общем объеме банковских займов составляет всего 6%. Для сравнения, в 2009 году вес отрасли в кредитах БВУ превышал 20%.
Очевидно, что при сжимании финансовых ресурсов в жилстрое, застройщики будут искать каналы финансовой поддержки через потенциальных клиентов - это продажа строящихся квартир.
По данным Фонда Гарантирования Жилищного Строительства долевое строительство покрывает 60% коммерческого жилья. И эта тенденция по прогнозам фонда сохранится до 2020 года.
Исходя из этой расчетной модели можно предположить, что только в 2017 году за счет средств дольщиков было введено в эксплуатацию 43,7 тысячи квартир. Всего введено квартир (без учета ИЖС) 72,9 тысячи.
За январь-июнь 2018 года сдано в эксплуатацию 34 тысячи квартир в многоэтажках, следовательно, 20,5 тысячи квартир - за счет дольщиков.
Любой покупатель строящегося жилья выступает в роли долевого участника строительства и берет на себя риски за реализацию проекта. Если купленные квартиры оказались в непредвиденном долгострое или еще хуже, в строительном дефолте, то финансовая проблема застройщика перекладывается на плечи покупателя.
На сегодня высоки риски того, что значительная часть дольщиков в Казахстане находится за пределами функционирования закона о долевом строительстве. Застройщики, привлекая средства клиентов на строящееся жилье, различными способами обходят требования закона о долевом строительстве через предварительные договора, договора об инвестировании и так далее.
Опубликованные данные по мониторингу проектов по долевому строительству показывают, что в рамках действующего закона о долевом строительстве, который обеспечивает высокий уровень защиты покупателя строящегося жилья на случай дефолта застройщика, крайне мало клиентов. На сайте Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства по инвестициям и развитию РК на май месяц в Астане подписаны договора по привлечению дольщиков по 43 объектам с проектным количеством квартир в 9 тысяч. Из этого объема договоров о долевом участии заключено всего полторы тысячи. В Алматы на 1-е мая с застройщиками заключено договоров на разрешение привлекать дольщиков по 20 объектам, количество договоров с дольщиками - всего 184. Других официальных данных по реальному количеству клиентов, купивших строящееся жилье, нет.
При текущей ситуации, когда застройщики в рамках правового поля могут обходить закон о долевом участии в привлечении средств клиентов на строящееся жилье, покупателям необходимо понимать, какой уровень гарантий предоставляет продавец будущего жилья. Наиболее высокий уровень защиты дольщиков обеспечивает Фонд гарантирования жилищного строительства - один из ключевых институтов поддержки рынка жилищного строительства со стороны государства.
При подписании договора о предоставлении гарантии с застройщиком, Фонд берет на себя контроль за мониторингом материально-технического и финансового состояния застройщика, а также через инжиниринговую компанию осуществляет мониторинг строительства жилых объектов. В свою очередь, застройщик получает гарантированные возможности привлечения средств дольщиков на строящееся жилье. В этой модели покупатель будущей квартиры имеет со стороны государства 100% гарантию, что в случае нарушения обязательств застройщик через фонд возвращает вложенные в квартиру средства. В текущем году Фонд намерен выдать гарантий на сумму в 40,1 миллиарда тенге, а в следующем уже на 90,3 миллиарда.
