Такой всплеск токсичных кредитов в отрасли впервые наблюдался в период зарождения большого кризиса в жилищном строительстве в середине 2009 года, когда за 5 месяцев доля просроченной задолженности подскочила с 10 до 22%. После этого кредитование строительства вошло в многолетнюю стагнацию. Если в 2009 году строительный сектор в портфеле банков занимал 20%, то на текущий момент всего 7,3%.
Чистый портфель кредитов в строительный сектор (без просрочки) с сентября 2017 года по февраль 2018 сократился на 22% до 658,5 миллиардов тенге.
У строительных компаний доступ к кредитным ресурсам банков резко ограничивается. По оперативным данным в общем объеме инвестиций в жилищное строительство вес банковских кредитов составил в первом квартале 2018 года всего 3,1%, в 2017 было 4,3%, в 2016 - 5,5%. Ипотечный рынок в начале года взял паузу. Если во втором полугодии 2017 года ежемесячно ипотека росла в среднем на 1,5%, то в 2018 году динамика пропала: в январе месячный рост всего 0,4%, в феврале зафиксирован отскок вниз на 1,4%.
При дефиците ликвидности и слабой базе платежеспособного спроса оптимальный вариант поддержки рынка жилстроя - долевое строительство. Приобретатель жилья на этапе строительства покупает квартиру в строящемся доме за более низкие цены, застройщик получает финансирование на застройку. Но такой подход создает системные риски. По официальным данным с начала жилищного кризиса, начавшегося в 2007 году, зафиксировано 450 проблемных объектов долевого строительства, в которых участвовало около 63 тысяч дольщиков. Для устранения кризиса на рынке долевого строительства госбюджет затратил 470 миллиардов тенге с начала 2007 года. С 2010 по 2013 год инвестиции из госбюджета составляли более четверти от всего инвестиционного портфеля в жилстрой.
В октябре 2016 года вступил в силу новый Закон о долевом участии, который должен был максимально защитить покупателя будущего жилья и повысить ответственность застройщиков перед дольщиками. По факту в законе нашлись дыры и проблемные объекты по долевому строительству всплыли опять. Только в Астане обнаружен 51 проблемный объект долевого строительства из них 39 объектов недостроенных. В законе зафиксировано только три способа организации долевого участия в жилищном строительстве: 1) получение гарантии Фонда гарантирования; 2) участие в проекте банка второго уровня; 3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания). Как показала практика по второму и третьему способу дольщики наиболее уязвимы. Положение усугубляется тем, что с 2013 года нет никакой официальной статистики по долевому строительству, из-за чего нет возможности достоверно оценить масштаб проблемы, качество и масштаб развития рынка долевого строительства.
По данным специализированного аналитического агентства по рынку недвижимости Kn.kz у застройщиков есть возможности обходить закон. Комментарий с сайта от председателя республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктора Сыздыкова: "Практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, предусмотренных новым законом. Несмотря на то, что там было написано, что кроме договоров долевого участия, привлечение денег дольщиков жилищного строительства запрещается. Несмотря на это все заключают предварительные договоры, договоры инвестирования. Сами застройщики создают ЖСК, одновременно становясь и застройщиками, и председателями ЖСК. И поэтому бардак продолжается".
На сегодняшний момент флагманом развития надежного рынка долевого строительства становится "Фонд гарантирования жилищного строительства". Создан в августе 2016 года на базе "Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов". В рамках жилищной программы "Нурлы Жер" фонд будет расширять линейку возможностей приобретения коммерческого жилья для населения через проекты долевого участия в жилищном строительстве. Согласно стратегии фонда, к 2023 году он намерен выдать объем гарантийных обязательств на 279,3 миллиарда тенге, площадь жилья, обеспеченная гарантией фонда достигнет 940,6 тыс кв.м. Для реализации механизма гарантирования долевых вкладов в 2017 году государство капитализировало Фонд в размере 10 млрд тенге. По программе "Нурлы Жер" в текущем году объем выдачи гарантирования долевого строительства через фонд составит 40,1 миллиарда тенге. В дальнейшем фонд будет наращивать объемы выдачи гарантирования жилищного строительства.
Гарантия Фонда, по сути, является обязательством Фонда по завершению строительства жилого дома при наступлении гарантийного случая и передачу дольщикам их квартир. Риски дольщика по несвоевременному завершению строительства жилого дома по причинам неисполнения застройщиком и его уполномоченной компанией обязательств по строительству жилого дома, покрываются данной гарантией. Согласно плану уже к итогу 2018 года охват рынка долевого строительства гарантией Фонда составит 15%.
Еще один важный фактор Фонда в устойчивом развитии рынка долевого участия в жилищном строительстве - это комбинация инструментов с общей системой господдержки строительства жилья. Гарантии ФГЖС становятся входным билетом во всю инфраструктуру поддержки жилстроя как для дольщиков, так и для застройщиков. Фонд будет предъявлять квалификационные требования к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости, наличию опыта и внедрять механизмы контроля за целевым использованием денег дольщиков через инжиниринговые компании.
Такой подход позволит увеличить уровень доступности жилья для населения с невысокими доходами. На текущий момент темпы роста инвестиций в жилстрой остаются на высоком уровне. За первый квартал объем инвестиций составил 826 миллиардов тенге, что на 19% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Количество сделок по купле-продаже жилья - 101 тысяча, примерно столько же было совершено и в первом квартале 2017 года.
