Одно из достаточно интересных развивающихся инвестиционных направлений в мире — инвестиционные фонды недвижимости (REIT).
REIT (Real Estate Investment Trust) — компания, которая за счёт коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Фонд может вкладываться в самую разную недвижимость — жилые дома, коммерческую недвижимость, в том числе офисы, логистические центры, гостиницы, больницы, торговые центры, дата-центры и т. д.
REIT выгодны как для крупных институциональных инвесторов, так и для простых граждан как метод долгосрочных инвестиций. REIT предлагают возможность инвестировать в стабильные и высококонкурентные активы. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Большая часть доходов любого REIT — арендные платежи, что обеспечивает стабильный денежный поток и возможность выплачивать хорошие дивиденды. Выручка REIT не зависит от инфляции: в случае её роста стоимость недвижимости, арендные платежи, а следовательно, и дивиденды фонда растут вслед за ней.
Согласно данным Mordor Intelligence, европейская индустрия REIT в настоящее время стоит около 250 млрд долл. США и может достичь среднегодового темпа роста более чем в 5,7% в течение 2023–2028 годов.
В настоящее время, по данным Европейской ассоциации общественной недвижимости, четырнадцать европейских стран ввели законодательство REIT в своё управление. Кроме того, европейский сектор REIT очень прибыльный, он продемонстрировал рост более чем на 500% с 2008-го по 2023 год. Ожидается, что, с учётом повышенного внимания к развитию сектора в регионе, рост продолжится в ближайшем будущем.
По данным одной из крупнейших международных инвестиционных компаний США, BlackRock, среднегодовая доходность REIT за последние 10 лет составила 5,8% в долларах США, но и волатильность этого инструмента может достигать 20%. На приведённой ниже диаграмме показаны годовые доходы для выбранных классов активов, расположенные от лучшего к худшему в течение каждого календарного года за последние 10 лет. Таким образом, мы видим, что инвестиционные фонды недвижимости REIT за анализируемый период являются одними из высокодоходных активов.
Популярность и важность развития сектора REIT демонстрирует международный опыт.
Великобритания является лидером рынка REIT в Европе. Подобные фонды были введены в Великобритании в 2007 году, когда девять компаний были избраны в качестве REIT. По состоянию на июнь 2022 года количество REIT в Великобритании выросло до 53, с общим рыночным капиталом сектора в 83,5 млрд долл. США. Рыночный капитал британских REIT вырос на 87,1% с 2020-го по 2021-й, хотя в 2022 году снизился на 30,5%, в основном из-за нестабильного финансового сценария и рецессивных тенденций, вызванных энергетическим кризисом и другими финансовыми препятствиями и структурными сбоями после пандемии COVID-19.
REIT стали одним из ключевых вариантов инвестиций в недвижимость. В Великобритании сектор освобождается от корпоративного налога на доходы от бизнеса по аренде недвижимости в юрисдикции страны. Однако 90% дохода (не облагаемого налогом) обычно должно быть распределено в течение 12 месяцев после окончания отчётного периода. Остаточный доход от предпринимательской деятельности или доход, не связанный с арендой, облагался налогом по ставке 19%, которая увеличилась до 25% в апреле 2023 года. Хотя британские REIT не подходят для инвестиций в недвижимость за пределами Великобритании, устранение таких барьеров может сделать сектор REIT в Великобритании ещё более привлекательным для инвесторов. REIT и компании, зарегистрированные на бирже недвижимости в стране, стремятся поощрять инвестиции мелких инвесторов и управляющих активами, чтобы стимулировать рост рынка в ближайшем будущем.
Первые REIT были созданы ещё в 1960-х в Штатах. 14 сентября 1960 года, когда президент Дуайт Д. Эйзенхауэр подписал закон об инвестиционных фондах недвижимости, он ввёл специальный налоговый̆ режим для REIT, устраняя двойное налогообложение. Обычные люди могли инвестировать в диверсифицированный портфель доходной недвижимости через паевую модель. Сейчас REIT США — это огромный рынок, занимающий 10% от всего рынка ценных бумаг. Общий объём инвестиций в данный момент достигает 4,5 трлн долл. США, при этом фонды REIT владеют 535 тыс. объектами.
В общей сложности по всему миру действуют 893 зарегистрированных REIT с совокупной рыночной капитализацией около 1,9 трлн долл. США (по состоянию на декабрь 2022 года). За последние 30 лет REIT резко выросли как по количеству, так и по рыночной капитализации: со 120 зарегистрированных REIT в двух странах до 893 зарегистрированных REIT в более чем 40 странах и регионах.
В частности, в Азии наблюдается активный рост количества REIT: с 31 REIT в шести странах и регионах в 2005 году до 223 REIT в 11 странах и регионах в 2022-м. Ближний Восток также продемонстрировал значительный рост с 2015 года с добавлением REIT в Саудовской Аравии и Омане.
